Le 26 septembre 2007 avait été adopté le décret n° 2007-1827 relatif au droit de préemption des communes sur les cessions de fonds de commerce, de fonds artisanaux et de baux commerciaux*…

Cependant, il manquait encore le formulaire utilisable pour purger ledit droit de préemption, celui est depuis peu en place, il a d’ailleurs été annexé à l’arrêté du 29 février 2008 (CERFA n° 1364401)*

Ce dispositif est en application depuis le 1er avril 2008, dans les communes ayant mis en place un périmètre de sauvegarde dans lequel le ce droit de préemption peut être exercé.

Evidemment, ce dernier élément est à incorporer au traditionnel droit de préemption urbain sur les concessions en vigueur. Il ne doit pas être négligé, dès lors que la cession d’un fonds (artisanal, de commerce, de bail commercial) méconnaissant cette prérogative communale encoure la nullité, la commune disposant alors d’un délai de cinq ans pour saisir le juge judiciaire.

Ainsi, il convient, pour une personne intéressée par un bail ou un fonds à acquérir, de vérifier auprès de la Mairie, si ce dernier n’est pas situé dans un périmètre de sauvegarde du commerce et de l’artisanat de proximité, fixé par délibération du Conseil municipal et ouvrant par voie de conséquence à l’exercice du droit de préemption.

Dans cette hypothèse, la promesse de cession du fonds ou du bail devra nécessairement ériger en condition suspensive l’absence de mise en œuvre par la commune de son droit de préemption, qui dispose, pour exercer son droit de préemption, d’un délai de deux mois à compter de la déclaration préalable du cédant adressé au Maire.


Par ailleurs, si la commune renonce à son droit de préemption (en gardant le silence durant ces deux mois, ou par décision express), le cédant pourra réaliser la vente aux prix et aux conditions évoquées dans la déclaration préalable.

A l’inverse, si la commune décide de préempter, elle disposera d’un délai de trois mois pour régulariser la cession et payer le prix.

Ensuite, s’ouvre un délai d’un an dans lequel la commune doit rétrocéder le bien à une entreprise immatriculée au RCS ou au répertoire des métiers, à la suite d’un appel à candidature publié par voie d’affichage en Mairie.

Concernant la rétrocession d’un bail commercial, le code de l’urbanisme (article L 214-2) prévoit qu’elle est subordonnée, à peine de nullité, à l’accord préalable du bailleur. Si celui-ci souhaite s’opposer à la rétrocession, il dispose d’un délai de deux mois à compter de la réception du projet d’acte de rétrocession, pour saisir en référé le Président du Tribunal de Grande Instance. Le juge devra alors apprécier si l’opposition du bailleur est bien fondée, bien qu’aucun décret ne précise encore sur quel critère sa décision devra être rendue.

A défaut de rétrocession, l’acquéreur évincé pourra, dans ce même délai d’un an, exercer le droit de priorité que lui octroie l’article R 214-16 du Code de l’urbanisme, pour acquérir le bien.

Ce dispositif, qui a pour vocation d’être un outil au service des élus locaux désireux de maintenir vivant le « commerce de proximité » si cher à nos territoires, devra toutefois mériter la vigilance de tous, tant le risque pour une commune d’avoir à supporter le poids financier de biens commerciaux, qu’elle ne parviendrait pas à rétrocéder, est grand.

*ce décret a été pris pour permettre l’application de l’article 58 de la loi n° 2005-882 du 2 août 2005.